Hace tres años, en Minas asistíamos a un cambio radical que involucró una inversión sustantiva y que varió arraigadas costumbres. El 14 de diciembre de 2022, la ciudad pasó a contar con una nueva terminal de ómnibus y con el primer shopping de su historia. Mientras en su estructura se concretan ampliaciones y se confirma el arribo de nuevas marcas, Primera Página Dominical entrevistó al gerente general de Minas Shopping Terminal, Marcelo Seoane.
La inversión inicial de la obra de Minas Shopping Terminal fue de, aproximadamente, US$15 millones, cifra que incluye la construcción de la terminal de ómnibus y del centro comercial asociado al proyecto.
Los uruguayos -y los minuanos en particular- resistimos los cambios. Ocurrió con la bicisenda en 18 de Julio, en Montevideo, tan criticada al inicio y ahora plenamente integrada. La construcción de Minas respetó las Leyes de Indias. Con calles angostas, el parque automotor creció fuertemente. ¿Por qué eligieron Minas para instalar una terminal, comenzando por convencer, por enfrentar esas resistencias?
Coincido. Minas tiene personalidad desde su fundación. Es muy fuerte, está muy marcada en todo sentido. Se conjugaron varios factores para elegir Minas. El primero de ellos, la oportunidad de una localización que, sin dudas, necesitaba de una terminal nueva, algo que excede a los objetivos empresariales del grupo desarrollista -Estudio Lecueder-, y que responde a las necesidades propias de la comunidad de Minas, del propio gobierno de ese momento, con el que nos reunimos durante varios años. Los gobernantes sentían que se necesitaba de una nueva localización para la terminal, junto con un mejor mantenimiento de la misma, el cual se adecuara a las nuevas tecnologías u a nuevas tipologías. Surgió la posibilidad, sumada a la experiencia del estudio Lecueder, inicialmente en el desarrollo de Tres Cruces, en 1994, con una lógica similar, porque Montevideo también tiene su idiosincrasia cultural. Imagínate comenzar a pensar en 1994 en una terminal en Bulevar Artigas, en la zona de Tres Cruces, que no era muy céntrica, acostumbrados los montevideanos a trasladarse a plaza Cagancha, a la Onda, o a otros puntos céntricos como plaza Independencia.
Cuando se comenzaba a hablar de este proyecto, muchos pensaban que sería un fracaso.
Es lógico y acertado lo que tú dices. Había vivido comentarios similares sobre Montevideo Shopping, en 1985, porque en Buceo no había absolutamente nada hasta ese momento y estaba muy identificado con el cementerio, pero no necesariamente como en Buenos Aires, donde está la Recoleta, sino que era un barrio más bien aislado.
Pensemos en el desarrollo posterior del Buceo, con el World Trade Center, por citar un ejemplo.
Exacto. Montevideo Shopping está en una ampliación y mejora en forma permanente sus instalaciones, y ni qué hablar de Tres Cruces, que se prepara para una nueva ampliación. Lo que ocurría en Minas era eso. ¿Cómo podíamos liberar el tráfico de autobuses, de ómnibus, en una zona tan congestionada? Fue una preocupación del gobierno departamental más que del Estudio Lecueder. Hasta entonces, lo que habíamos apreciado en otros lugares había funcionado muy bien. En 2001 se construyó la terminal de Salto, después la de Mercedes, luego la de Paysandú y todas funcionaron muy bien con el entramado comercial existente.
Hablamos del litoral del país, una zona con una dinámica mayor si la comparamos con Minas.
Exacto, pero el modelo de funcionamiento de la primera terminal, que fue en 1994, la de Tres Cruces, con esa lógica de retirarla del centro, de llevarla hacia vías más rápidas para que los ómnibus tuvieran más oportunidad de circular, de acceder y de salir rápidamente del tejido urbano, funcionó muy bien y eso se replicó en Salto, en Mercedes y en Paysandú.
En el interior del país, utilizando el eje de las rutas nacionales...
Por supuesto, al menos de las vías importantes de entrada y salida a las ciudades y zonas en las que no interferir tanto con la vida del centro, por temas de estacionamiento y demás.
En Minas, con otra condicionante: calles muy angostas para el porte de los nuevos ómnibus.
Lo que mencionas es sumamente importante. Te felicito por la observación. Los ómnibus empezaron a crecer en altura y tamaño. La industria cambió. La terminal de Minas estaba desfasada en el tiempo, envejecida, con problemas de mantenimiento, de higiene y de seguridad. Por todo ello se planteó esta posibilidad. Se llamó a una licitación pública internacional. Acá no hubo ni adjudicación directa, ni nada por el estilo, porque ese no es el estilo del estudio. Surgió esa localización, un poco a través de estudios de mercado y sobre todo del conocimiento de expertos de la ciudad de Minas y de Lavalleja en general sobre hacia dónde, en el futuro, iba a crecer la ciudad, respetando el casco urbano identitario.
¿De qué manera se amortigua una inversión tan importante y, al mismo tiempo, se encara una segunda etapa de obras que incluyen una significativa ampliación?
Fueron varios millones de dólares de inversión inicial, y gran parte de su recuperación se da a través de ese mix de generar un shopping, un centro comercial junto con la terminal. Las terminales en sí mismas tienen una operativa que no es de lucro. Se cobran tasas de embarque para las propias operaciones de los transportistas. La terminal en sí misma no es una unidad de negocios. Más bien es un servicio público. Obviamente que tiene sus resultados económicos, pero no es el elemento fundamental. Sí tiene la posibilidad de generar un centro comercial que esté integrado al complejo. Eso no solo genera más servicios, sino ciertas economías de escala que ayudan a operar la terminal. Y en ese sentido, la amortización de la inversión viene producto de los arrendatarios, quienes pagan por ingresar a los centros comerciales y que hacen viable la construcción de la obra. Para hacerte un paralelismo: es un poco como si se trata de esas torres que se construyen y que se van vendiendo. En la medida en que esto ocurre, vas financiando parte de la inversión. Por supuesto que hay inversores totalmente nacionales, en todos los emprendimientos del Estudio Lecueder, que integran capital y a través del cobro de arrendamiento es donde se empieza a recuperar la inversión realizada. Es un negocio genuino en sí mismo y que funciona. El Estudio Lecueder ya conocía el funcionamiento, los plazos de amortización y las tasas internas de retorno y de rentabilidad que tienen estos complejos comerciales. Por eso es que, básicamente, por ese lado funciona la viabilidad en el interior. Volviendo a por qué se eligió Minas, era una ciudad que tenía una necesidad que se detectó, donde la parte comercial tenía mucho para crecer y para complementarse. Ambos vivimos la etapa previa donde se decía que se iba a ‘matar’ al centro, y eso jamás pasó porque respetamos la parte identitaria de la ciudad. Por otros aspectos profesionales de hace mucho tiempo, tengo la oportunidad de conocer a algún operador comercial de Minas con quien charlábamos sobre ese tema. La idea jamás fue destruir, como se dijo en algún momento, sino complementarnos. He hablado con integrantes del Centro Comercial e Industrial de Lavalleja, con las anteriores y con las nuevas autoridades, y han logrado renovar la actividad del centro de la ciudad en poco tiempo para generar un nuevo polo de atracción para la ciudad de Minas, por el valor turístico que tiene, por ser el epicentro de zonas espectaculares a nivel turístico, como Villa Serrana, Arequita o Penitente, por nombrarte solo a algunos ejemplos. En la actualidad tenemos una afluencia a la terminal de Minas de personas que en su mayoría no son del departamento. Ni qué hablar cuando se desarrolla el festival de Minas y Abril, o en ocasión de la Semana de Lavalleja, la visita del turismo nacional, y sobre todo en verano, del turismo internacional hacia Villa Serrana, que es muy importante. Las opciones son muy variadas, sinergias y círculos virtuosos que debemos explorar entre todos. De nuestra parte, estamos muy contentos porque realmente no se cumplieron las profecías que se tenían, sino que hemos podido convivir. Estamos muy contentos porque el resultado económico al final del día es bueno para todos.
El corazón técnico de la terminal es su torre de control. En ese sentido, en julio de este año obtuvieron la certificación en Gestión de Calidad ISO 9001:2015, otorgada por el Instituto Uruguayo de Normas Técnicas.
Fue muy importante para garantizar la calidad del servicio. Lo primero que quisimos hacer fue que la gente se apropiara de la terminal, que la terminal fuera de la gente. Recuerdo la llegada de los primeros buses, ver a personas que se habían ido a Montevideo, por ejemplo, desde la terminal vieja, y que retornaban a Minas con nuestra terminal ya en funcionamiento. Les parecía como si aquello fuera ‘otro mundo’. El primer aspecto en el que pensamos fue generar instalaciones de excelencia en los accesos, en la infraestructura, en la comodidad del hall, en los servicios higiénicos, en los baños, en los servicios de gastronomía asociados. Lo que nos restaba era generar una torre de control que, si bien era de última generación, necesitábamos certificarla en cuestión de calidad para hacerla más eficiente. Gracias a Dios, nos otorgaron la certificación ISO 9001 en calidad, razón por la que estamos súper orgullosos.
Otro diferencial importante ha estado dado por el hecho de acompañar diversas causas y actividades solidarias.
Efectivamente. En ese sentido hemos trabajado muy bien con los sacerdotes Pablo Graña y Fernando Pereira, así como también con algunos centros CAIF, con parroquias, haciendo campañas de donación de juguetes o a través de campañas frente al frío para distintas organizaciones. Estamos convencidos de que debemos devolverle a la comunidad lo que la comunidad nos brinda en confianza y, además, porque estás ganando plata, estás vendiendo, es un objetivo comercial. El shopping y la terminal en sí no venden. Venden los locales y son quienes te arriendan los lugares. Hay una política de responsabilidad social y empresarial que tenemos desde la época de Montevideo Shopping, desde 1985, con campañas del abrigo y que continuamos en Minas. Estamos inmersos en la comunidad; devolvámosle a la comunidad. Yo soy el único montevideano en un equipo de 17 personas que trabajan conmigo, todos de acá de Minas.
En suma, el capital humano es el que siempre hace la diferencia...
Sin dudas. Y para ello es fundamental saber delegar. Soy el primer gerente de la terminal y del shopping que llega desde fuera de Minas, soy montevideano, y seguramente seré el último, porque un minuano o una minuana me suplantará llegado el momento. Me van a suceder equipos formados por nosotros. Yo tuve que hacer todo el proceso de selección en solitario. Debíamos abrir el 14 de diciembre de 2022 y yo me instalé aquí cerca de octubre. Iba a Hotel Verdún a hacer algunas entrevistas y llamados. Como podrás imaginarte, experiencia en operación de terminal y en la industria del shopping no había en el departamento, por lo que hubo que hacer un scouting importante de selección de gente que provenía de muy diversos sitios. Son tareas que tienen sus particularidades propias y estaba convencido de que podíamos conformar un excelente grupo, tal cual lo hicimos, si había un liderazgo claro y, sobre todo, un compromiso de todos. Estoy absolutamente orgulloso y agradecido del equipo de trabajo que tenemos en Minas, por la disposición que han tenido de laburar con muchísimo cariño y porque tomaron la terminal como algo propio.
Todos los eslabones son fundamentales. Por ejemplo, los auxiliares de servicio son también la cara de la empresa.
Absolutamente. Son nuestro punto de contacto con el cliente, son quienes nos representan. Y si ellos no están cómodos, si ellos no están bien, si ellos no están a gusto, se nota.
¿Cuánto cambió tu cotidianidad al ser gerente general de Minas Shopping Terminal?
También soy el gerente general de Plaza Italia. Tengo dos hijos varones en mi vida personal y dos hijos shoppings. Provengo del mundo de los shoppings. Trabajé en Portones Shopping y en Punta Shopping. Me gustan mucho los desarrollos y las puestas en marcha de estos complejos. Minas es cerca y la ruta está cada vez mejor. Un día arranco para Malvín y al siguiente para Minas.
A control remoto no pueden gerenciarse emprendimientos como este.
No, a control remoto no se puede. A través del excelente trabajo de nuestro departamento de marketing, con Romina (Rodríguez) como local a la cabeza, y con Ximena Lema, que nos da una mano en la coordinación, que es la gerenta de marketing de Tres Cruces y coordina los shoppings en el interior, es que podemos llevarlo adelante. De lo contrario sería imposible. Hicimos una actividad junto con Ta-Ta por nuestros tres años. Fue un evento grande, con más de dos mil y pico de personas participando, con la presencia de Luana como broche de oro. Fue un trabajo excelente el que hizo todo el equipo de Minas, lo que demuestra que Minas tiene la capacidad de armar eventos, ni qué hablar de la Semana de Lavalleja o de Minas y Abril. Pero el shopping, para nuestro equipito, era la primera vez que se enfrentaba a un evento masivo y estamos muy contentos, muy satisfechos.
(Agradecemos a Romina Rodríguez, encargada de marketing de Minas Shopping Terminal, la coordinación de esta entrevista).
Nuevas marcas y ampliación: el shopping de Minas inicia otra etapa de crecimiento
Minas Shopping anunció el inicio de una transformación integral que marcará un hito para el comercio, el empleo y el desarrollo urbano del departamento. El proyecto implica una inversión total estimada de U$S6.300.000, reafirmando el firme compromiso del grupo administrador con seguir invirtiendo en Lavalleja y acompañando el crecimiento sostenido de la región. La iniciativa comprende el cerramiento total del complejo, que pasará de ser un paseo a cielo abierto a un centro comercial cerrado, climatizado y modernizado, lo que mejorará de manera sustancial la experiencia de los visitantes durante todo el año. En paralelo, se ejecutará una ampliación de 4.339 m², que permitirá incorporar nuevos locales comerciales, ampliar pasillos de circulación y sumar más de 2.100 m² de estacionamientos para vehículos, motos y bicicletas, atendiendo el creciente flujo de clientes y a la necesidad de mayor capacidad operativa. Uno de los componentes más relevantes del proyecto es la creación de un nuevo parque verde e iluminado, ubicado entre el edificio y la cañada, donde se reubicará el área de juegos infantiles. Este espacio, actualmente de escaso uso, se convertirá en un ámbito de esparcimiento abierto a toda la comunidad, donde será trasladado el «Jardín de Risas» integrando el shopping al entorno urbano y generando un valor adicional para las familias de Minas. El cambio tendrá un impacto directo en la economía local. Solo en la fase de obra del shopping se generarán 8.000 jornales durante ocho meses, equivalentes a unos 40 trabajadores, a los que se sumarán otros 60 trabajadores que participarán en la construcción y adecuación de los nuevos locales durante dos meses y medio. Una vez inaugurados, los nuevos comercios aportarán 70 empleos permanentes que se integrarán a los 280 puestos de trabajo actuales, consolidando a Minas Shopping como uno de los principales generadores de empleo privado del departamento. El desarrollo estará a cargo de EBITAL, empresa que construyó originalmente el complejo y que, debido a las características técnicas de la obra, resulta la más capacitada para llevar adelante esta ampliación. La administración del shopping destacó que se priorizará la contratación de mano de obra local, salvo en posiciones técnicas de liderazgo. La ampliación comercial traerá consigo la llegada de nuevas y reconocidas marcas nacionales e internacionales que ya confirmaron su presencia, entre ellas Paprika, Pappolino, BAS, Brookfield, Mistral, Adidas, Todo Moda, Ushas, Antel Mayacom y Gravity, lo que permitirá fortalecer y diversificar la oferta disponible para los habitantes de Minas y del resto de las ciudades de Lavalleja. Durante el proceso constructivo, estimado en ocho meses, el shopping mantendrá su funcionamiento con pasillos operativos y todas las medidas de seguridad, señalización y comunicación necesarias para garantizar una circulación segura de clientes y de trabajadores. La administración de Minas Shopping subrayó que esta inversión no solo significa una mejora para el complejo, sino también un aporte directo al desarrollo económico del departamento. «El grupo continúa invirtiendo en Lavalleja. Cada nueva etapa representa más empleo, más dinamismo comercial y un impacto positivo en toda la comunidad», expresaron. Minas Shopping agradece el apoyo de las autoridades, los arrendatarios y la comunidad, y reafirma su compromiso de seguir creciendo junto a la ciudad y contribuyendo al desarrollo de Lavalleja.
EL PRIMER SERVICIO
Minas Shopping Terminal fue oficialmente inaugurado el miércoles 14 de diciembre de 2022. A la hora 1:05 del jueves 15 arribó el primer servicio. Se trató del coche 2016 de Rutas del Plata de las 23:00 horas desde Tres Cruces con destino a Río Branco, departamento de Cerro Largo.
